De Franse vastgoedmarkt heeft in 2024 een keerpunt doorgemaakt, met een aarzelende herstart van de verkopen in de bestaande markt en tegenstrijdige signalen over de prijzen. Voor zowel kopers als investeerders is het begrijpen van wat er werkelijk is gebeurd essentieel om de toekomst beter te kunnen inschatten.
Hypotheek en rente in 2024: wat is er veranderd voor kopers
Hebt u gemerkt dat uw leencapaciteit de afgelopen maanden is veranderd? Dat is normaal. Na een aanzienlijke stijging van de rentetarieven tussen 2022 en 2023, heeft 2024 een begin van ontspanning gebracht. Banken hebben hun tarieven geleidelijk verlaagd, waardoor sommige aankoopprojecten weer haalbaar zijn geworden.
Aanrader : Ontdek de voordelen van iProf in Versailles!
Deze renteverlaging heeft niet geleid tot een terugkeer naar de voorwaarden van vóór 2022. Leners hebben weer wat ruimte gevonden, maar de koopkracht op de vastgoedmarkt blijft onder het niveau van 2021. Banken blijven selectief bij de dossiers, met eisen voor eigen inbreng die niet zijn afgenomen.
Om de nieuwtjes op Immobilier Hebdo te volgen, moet men in gedachten houden dat deze ontspanning op de hypotheek de belangrijkste motor is geweest achter de herstart van de transacties in het tweede halfjaar van 2024.
Ook interessant : Ontdek de onmisbare trends en tips voor een succesvolle online mode shopping
Prijs van bestaande woningen in Frankrijk: een afname die vertraagt
Begin 2024 daalden de prijzen van bestaande woningen nog steeds aanzienlijk op jaarbasis. Vervolgens vertraagde het tempo van deze daling maand na maand. Concreet is de brutale correctie die in 2023 werd waargenomen, veranderd in een zachtere landing.
De prijzen van appartementen stijgen weer in bijna de helft van de Franse steden. Dit cijfer, afkomstig van de Baromètre LPI-iad, illustreert goed de fragmentatie van de markt. Sommige provinciale metropolen vertonen al stijgingen, terwijl andere gebieden blijven corrigeren.
Parijs en Île-de-France: een apart geval
Île-de-France toont een duidelijkere herstart dan de provincie wat betreft de verkoopvolumes. De departementen in de regio evolueren niet in hetzelfde tempo: sommige gebieden dicht bij Parijs vangen een vraag op die tijdens de crisis was uitgesteld, terwijl de grote buitenring afwachtender blijft.
Parijs binnen de stadsgrenzen heeft zijn prijzen zien stabiliseren na een significante correctie. De Parijse markt stijgt niet meer, maar daalt ook niet meer. Voor een koper betekent dit dat het onderhandelingsvenster open blijft, zonder dat het zich verder uitbreidt.
Nieuwbouw: een structurele crisis die op het aanbod drukt
De nieuwbouw is de grote afwezigheid van de herstart. De verkopen van nieuwe woningen zijn massaal gedaald sinds 2022, en 2024 heeft de trend niet omgekeerd. De bouwvergunningen blijven ver onder de geschatte behoeften, wat een blijvende druk op het beschikbare aanbod creëert.
Waarom blijft deze situatie bestaan? Verschillende factoren stapelen zich op:
- De bouwkosten zijn gestegen door de inflatie van materialen en arbeid, waardoor projecten minder winstgevend zijn voor ontwikkelaars.
- De bouwvergunningen zijn sterk gedaald, een teken dat projecten moeite hebben om van de grond te komen door regelgevende en financiële beperkingen.
- Kopers van nieuwbouw, vaak starters, zijn het meest getroffen door de stijging van de rentes, wat de solvabele vraag heeft verminderd.
Dit tekort aan nieuwe woningen voedt de druk op de markt van bestaande woningen, waar een groeiend deel van de vraag naartoe verschuift. Het is een cirkel die bijdraagt aan het afremmen van de prijsdaling in de krappe gebieden.
Energie renovatie en DPE: de andere onderliggende trend in 2024
Het energieprestatiecertificaat (DPE) is een volwaardig prijscriterium geworden. Een woning met een classificatie F of G wordt met een significante korting verhandeld in vergelijking met een gelijkwaardig goed met een betere beoordeling. Kopers integreren nu de kosten van renovatiewerkzaamheden in hun aankoopaanbieding.
Deze evolutie is niet alleen aan de markt gerelateerd: ze is het gevolg van de geleidelijke verhuurverboden voor thermisch onrendabele woningen. Een verhuurder wiens goed is geclassificeerd als G kan geen nieuw huurcontract meer ondertekenen zonder werkzaamheden. De DPE beïnvloedt rechtstreeks de waarde van een goed bij aankoop en verhuur.
Een hefboom voor ervaren investeerders
Een slecht geclassificeerde woning kopen, renoveren en vervolgens opnieuw verhuren of verkopen met een betere DPE: deze strategie trekt steeds meer investeerders aan. Het veronderstelt een goede inschatting van de werkelijke kosten van de werkzaamheden en het controleren van de technische haalbaarheid voordat men zich verbindt.
De publieke subsidies (vooral MaPrimeRénov’) blijven beschikbaar, maar de toegangseisen veranderen regelmatig. Het controleren van de geldende regelingen op het moment van aankoop voorkomt onaangename verrassingen.
Vastgoedtrends 2024: wat te onthouden voor de toekomst
Het jaar 2024 heeft de basis gelegd voor een stabilisatie van de Franse vastgoedmarkt, zonder echter een echte opleving te markeren. De gegevens van de Notaires de France in het vierde kwartaal van 2025 bevestigen dat de markt begin 2026 een stabilisatiezone voor transacties heeft herwonnen, maar zonder een duidelijke stijging van de prijzen.
Een element verdient aandacht: de rentetarieven zijn in 2026 niet meer continu aan het dalen. Een lichte stijging is begin dit jaar waargenomen, wat de hersteldynamiek zou kunnen afremmen als deze aanhoudt.
De markt blijft zeer gefragmenteerd. De verschillen worden groter tussen:
- De appartementen en de huizen, die niet in hetzelfde tempo evolueren afhankelijk van de gebieden.
- De krappe gebieden (grote metropolen, kust) en de landelijke of voorstedelijke gebieden waar het aanbod de vraag overstijgt.
- De goed geclassificeerde goederen volgens de DPE en de energielekken, waarvan de korting kwartaal na kwartaal toeneemt.
Kopen in 2024 vereiste een analyse van elke micro-markt in plaats van te vertrouwen op een nationale trend. Deze realiteit is sindsdien niet veranderd. De gemiddelden verbergen ongelijkheden die het verschil maken tussen een goede investering en een slecht afgestemde aankoop.