El mercado inmobiliario francés atravesó en 2024 un año clave, entre una tímida recuperación de las ventas en el mercado de segunda mano y señales contradictorias sobre los precios. Para los compradores y los inversores, entender lo que realmente ha sucedido permite leer mejor lo que viene.
Crédito hipotecario y tasas en 2024: lo que ha cambiado para los compradores
¿Has notado que tu capacidad de endeudamiento ha cambiado en los últimos meses? Es normal. Después de un aumento marcado de las tasas de crédito entre 2022 y 2023, el año 2024 trajo un inicio de relajación. Los bancos han revisado gradualmente sus tarifas a la baja, haciendo que algunos proyectos de compra sean nuevamente realizables.
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Esta disminución de las tasas no se ha traducido en un regreso a las condiciones anteriores a 2022. Los prestatarios han recuperado algo de margen, pero el poder adquisitivo inmobiliario sigue por debajo de su nivel de 2021. Los bancos siguen siendo selectivos con los expedientes, con requisitos de aportación personal que no han disminuido.
Para seguir las novedades en Immobilier Hebdo, hay que tener en cuenta que esta relajación en el crédito ha sido el principal motor de la recuperación de las transacciones en el segundo semestre de 2024.
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Precios de la vivienda de segunda mano en Francia: una caída que se desacelera
A principios de 2024, los precios de las viviendas de segunda mano aún caían notablemente en comparación interanual. Luego, el ritmo de esta caída se desaceleró mes a mes. Concretamente, la corrección brusca observada en 2023 se transformó en un aterrizaje más suave.
Los precios de los apartamentos están volviendo a subir en casi la mitad de las ciudades francesas. Esta cifra, proveniente del Barómetro LPI-iad, ilustra bien la fragmentación del mercado. Algunas metrópolis de provincias ya muestran aumentos, mientras que otras zonas continúan corrigiendo.
París e Île-de-France: un caso aparte
Île-de-France muestra una recuperación más clara que la provincia en los volúmenes de ventas. Los departamentos francilianos no evolucionan al mismo ritmo: algunos sectores cercanos a París captan una demanda que se había trasladado durante la crisis, mientras que la gran corona permanece más cautelosa.
París intramuros ha visto estabilizarse sus precios tras una corrección significativa. El mercado parisino no vuelve a subir, pero ya no baja. Para un comprador, esto significa que la ventana de negociación sigue abierta, sin que se amplíe.
Inmobiliaria nueva: una crisis estructural que pesa sobre la oferta
La nueva construcción es la gran ausente de la recuperación. Las ventas de viviendas nuevas han caído masivamente desde 2022, y 2024 no ha invertido la tendencia. Los inicios de construcción siguen muy por debajo de las necesidades estimadas, lo que crea una tensión duradera sobre la oferta disponible.
¿Por qué persiste esta situación? Se acumulan varios factores:
- Los costos de construcción han aumentado con la inflación de los materiales y la mano de obra, haciendo que los programas sean menos rentables para los promotores.
- Los permisos de construcción han disminuido drásticamente, señal de que los proyectos tienen dificultades para salir adelante ante las restricciones regulatorias y financieras.
- Los compradores de viviendas nuevas, a menudo primerizos, han sido los más afectados por el aumento de las tasas, lo que ha reducido la demanda solvente.
Esta escasez de viviendas nuevas alimenta la presión sobre el mercado de segunda mano, donde una parte creciente de la demanda se traslada. Es un círculo que contribuye a frenar la caída de los precios en las zonas tensas.
Renovación energética y DPE: la otra tendencia de fondo en 2024
El diagnóstico de rendimiento energético (DPE) se ha convertido en un criterio de precio en sí mismo. Una vivienda clasificada como F o G se negocia con un descuento significativo en comparación con un bien equivalente mejor clasificado. Los compradores ahora integran el costo de las obras de renovación en su oferta de compra.
Esta evolución no está solo relacionada con el mercado: deriva de las prohibiciones progresivas de alquiler para las viviendas ineficientes energéticamente. Un propietario arrendador cuyo bien esté clasificado como G ya no puede firmar un nuevo contrato de arrendamiento sin realizar obras. El DPE influye directamente en el valor de un bien tanto en la compra como en el alquiler.
Un apalancamiento para los inversores avisados
Comprar una vivienda mal clasificada, renovarla y luego volver a alquilarla o venderla con un mejor DPE: esta estrategia atrae cada vez más a los inversores. Supone evaluar bien el costo real de las obras y verificar la viabilidad técnica antes de comprometerse.
Las ayudas públicas (MaPrimeRénov’, entre otras) siguen disponibles, pero sus condiciones de acceso evolucionan regularmente. Verificar los dispositivos vigentes en el momento de la compra evita sorpresas desagradables.
Tendencias inmobiliarias 2024: lo que hay que recordar para el futuro
El año 2024 sentó las bases para una estabilización del mercado inmobiliario francés, sin marcar un verdadero rebote. Los datos de los Notarios de Francia en el cuarto trimestre de 2025 confirman que el mercado ha recuperado a principios de 2026 una zona de estabilización de las transacciones, pero sin un rebote claro de los precios.
Un elemento merece atención: las tasas de crédito ya no están en una caída continua en 2026. Se ha observado un ligero aumento a principios de año, lo que podría frenar la dinámica de recuperación si se prolonga.
El mercado sigue siendo muy segmentado. Las diferencias se amplían entre:
- Los apartamentos y las casas, que no evolucionan al mismo ritmo según los territorios.
- Las zonas tensas (grandes metrópolis, litoral) y los sectores rurales o periurbanos donde la oferta supera la demanda.
- Los bienes bien clasificados en el DPE y las viviendas ineficientes energéticamente, cuyo descuento se acentúa trimestre a trimestre.
Comprar en 2024 supuso analizar cada micro-mercado en lugar de confiar en una tendencia nacional. Esta realidad no ha cambiado desde entonces. Las medias ocultan disparidades que marcan toda la diferencia entre una buena inversión y una compra mal calibrada.