Der französische Immobilienmarkt hat im Jahr 2024 ein entscheidendes Jahr durchlebt, mit einer zaghaften Erholung der Verkäufe im Bestand und widersprüchlichen Signalen zu den Preisen. Für Käufer und Investoren ist es wichtig zu verstehen, was tatsächlich passiert ist, um die zukünftige Entwicklung besser einschätzen zu können.
Immobilienkredite und Zinssätze 2024: Was sich für Käufer geändert hat
Haben Sie bemerkt, dass sich Ihre Kreditaufnahmefähigkeit in den letzten Monaten verändert hat? Das ist normal. Nach einem deutlichen Anstieg der Kreditzinsen zwischen 2022 und 2023 brachte das Jahr 2024 einen ersten Entspannungsschritt. Die Banken haben ihre Preismodelle schrittweise nach unten angepasst, was einige Kaufprojekte wieder realisierbar macht.
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Dieser Rückgang der Zinssätze führte jedoch nicht zu einer Rückkehr zu den Bedingungen vor 2022. Die Kreditnehmer haben etwas mehr Spielraum zurückgewonnen, aber die Immobilienkaufkraft bleibt unter dem Niveau von 2021. Die Banken bleiben bei den Anträgen wählerisch, und die Anforderungen an das Eigenkapital haben nicht nachgelassen.
Um die Neuigkeiten auf Immobilier Hebdo zu verfolgen, sollte man im Hinterkopf behalten, dass diese Entspannung bei den Krediten der Hauptmotor für die Wiederbelebung der Transaktionen im zweiten Halbjahr 2024 war.
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Preise für Bestandsimmobilien in Frankreich: Ein Rückgang, der sich verlangsamt
Zu Beginn des Jahres 2024 sanken die Preise für Bestandswohnungen weiterhin deutlich im Jahresvergleich. Dann verlangsamte sich das Tempo dieses Rückgangs von Monat zu Monat. Konkret hat sich die brutale Korrektur, die 2023 beobachtet wurde, in eine sanftere Landung verwandelt.
Die Preise für Wohnungen steigen in fast der Hälfte der französischen Städte wieder an. Diese Zahl, die aus dem Barometer LPI-iad stammt, verdeutlicht die Fragmentierung des Marktes. Einige Provinzmetropolen verzeichnen bereits Preisanstiege, während andere Gebiete weiterhin korrigieren.
Paris und Île-de-France: Ein Sonderfall
Die Île-de-France zeigt eine deutlichere Erholung als die Provinz in Bezug auf die Verkaufsvolumina. Die Departements der Region entwickeln sich nicht im gleichen Tempo: Einige Sektoren in der Nähe von Paris ziehen eine Nachfrage an, die während der Krise zurückgegangen war, während die große Krone abwartender bleibt.
In Paris haben sich die Preise nach einer signifikanten Korrektur stabilisiert. Der Pariser Markt steigt nicht wieder an, aber er sinkt auch nicht mehr. Für einen Käufer bedeutet dies, dass das Verhandlungsspielraum offen bleibt, ohne sich jedoch zu erweitern.
Neubau: Eine strukturelle Krise, die das Angebot belastet
Der Neubau ist der große Abwesende der Erholung. Die Verkäufe neuer Wohnungen sind seit 2022 massiv gesunken, und 2024 hat den Trend nicht umgekehrt. Die Baubeginne liegen weit unter den geschätzten Bedürfnissen, was einen anhaltenden Druck auf das verfügbare Angebot erzeugt.
Warum besteht diese Situation weiterhin? Mehrere Faktoren kumulieren sich:
- Die Baukosten sind mit der Inflation der Materialien und der Arbeitskräfte gestiegen, was die Projekte für die Entwickler weniger rentabel macht.
- Die Baugenehmigungen sind stark zurückgegangen, ein Zeichen dafür, dass die Projekte aufgrund der regulatorischen und finanziellen Anforderungen Schwierigkeiten haben, realisiert zu werden.
- Die Käufer von Neubauten, oft Erstkäufer, wurden am stärksten von den steigenden Zinsen betroffen, was die zahlungskräftige Nachfrage reduziert hat.
Diese Knappheit an neuen Wohnungen verstärkt den Druck auf den Markt für Bestandsimmobilien, wo ein wachsender Teil der Nachfrage umschichtet. Dies ist ein Kreislauf, der dazu beiträgt, den Rückgang der Preise in angespannten Gebieten zu bremsen.
Energieeffizienz und DPE: Der andere grundlegende Trend 2024
Das Energieeffizienzdiagnose (DPE) ist zu einem eigenständigen Preisfaktor geworden. Eine Wohnung, die mit F oder G klassifiziert ist, wird mit einem erheblichen Abschlag im Vergleich zu einer gleichwertigen, besser bewerteten Immobilie gehandelt. Käufer berücksichtigen nun die Kosten für Renovierungsarbeiten in ihrem Kaufangebot.
Diese Entwicklung ist nicht nur marktbedingt: Sie ergibt sich aus den schrittweisen Mietverboten für energetisch ineffiziente Gebäude. Ein Vermieter, dessen Immobilie mit G klassifiziert ist, kann keinen neuen Mietvertrag mehr ohne Renovierungsarbeiten unterzeichnen. Der DPE beeinflusst direkt den Wert einer Immobilie beim Kauf und bei der Vermietung.
Ein Hebel für erfahrene Investoren
Eine schlecht klassifizierte Wohnung zu kaufen, sie zu renovieren und dann mit einem besseren DPE wieder zu vermieten oder zu verkaufen: Diese Strategie zieht immer mehr Investoren an. Sie setzt voraus, dass die tatsächlichen Kosten der Arbeiten gut eingeschätzt und die technische Machbarkeit vor dem Engagement überprüft werden.
Öffentliche Förderungen (insbesondere MaPrimeRénov’) sind weiterhin verfügbar, aber ihre Zugangsbedingungen ändern sich regelmäßig. Die Überprüfung der zum Zeitpunkt des Kaufs geltenden Regelungen vermeidet unangenehme Überraschungen.
Immobilientrends 2024: Was für die Zukunft zu beachten ist
Das Jahr 2024 hat die Grundlagen für eine Stabilisierung des französischen Immobilienmarktes gelegt, ohne jedoch einen echten Aufschwung zu markieren. Die Daten der Notare von Frankreich im vierten Quartal 2025 bestätigen, dass der Markt Anfang 2026 eine Stabilitätszone der Transaktionen erreicht hat, jedoch ohne einen deutlichen Preisanstieg.
Ein Punkt verdient Aufmerksamkeit: Die Kreditzinsen sind 2026 nicht mehr kontinuierlich gesunken. Zu Beginn des Jahres wurde ein leichter Anstieg beobachtet, was die Erholungsdynamik bremsen könnte, wenn er anhält.
Der Markt bleibt stark segmentiert. Die Unterschiede zwischen:
- Wohnungen und Häusern, die sich je nach Region nicht im gleichen Tempo entwickeln.
- Engen Märkten (große Metropolen, Küstenregionen) und ländlichen oder peri-urbanen Gebieten, in denen das Angebot die Nachfrage übersteigt.
- Gut klassifizierten Immobilien im DPE und energetisch ineffizienten Gebäuden, deren Abschläge von Quartal zu Quartal zunehmen.
Der Kauf im Jahr 2024 setzte voraus, dass jeder Mikromarkt analysiert wird, anstatt sich auf einen nationalen Trend zu verlassen. Diese Realität hat sich seitdem nicht geändert. Die Durchschnittswerte verschleiern Unterschiede, die den entscheidenden Unterschied zwischen einer guten Investition und einem schlecht abgestimmten Kauf ausmachen.